Vehículos de inversión inmobiliaria




Al comprar una propiedad inmobiliaria, un inversionista esperaría terminar teniendo el título de la propiedad elegida, registrando su nombre como propietario de la propiedad en alguna entidad gubernamental.

No obstante, hay algunos casos en los que los inversores pueden encontrarse en una situación diferente, donde pueden aplicarse algunas reglas diferentes, es decir, cuando la propiedad es propiedad de una empresa o fideicomiso y se transfiere la titularidad o el control sobre dicha entidad, en lugar de transferir la propiedad. título de propiedad en sí.

Las entidades legales más comúnmente utilizadas para este propósito en Panamá son empresas y fundaciones de interés privado, que son el equivalente local de un fideicomiso. Las sociedades tienen accionistas, reconocidos como tales mediante certificados de acciones que pueden ser transferidos junto con los activos que pertenecen a la sociedad. Las fundaciones de interés privado tienen gerentes y beneficiarios, y dichos roles son transferibles a terceros, y todos los activos de la fundación también se transfieren automáticamente a los nuevos beneficiarios. Los inversores inteligentes generalmente eligen comprar bienes raíces a través de una de estas entidades, no solo con fines de protección de activos y administración de patrimonio, sino también para lograr ventajas fiscales estratégicas y garantizar un proceso de transferencia más fluido.

Transferir acciones de una empresa panameña requiere menos tiempo y esfuerzo que transferir una propiedad física en sí. Una transacción de bienes raíces estándar puede tardar un promedio de 60 a 90 días en completarse, sin embargo, una transacción de venta de acciones se puede realizar fácilmente dentro de los 15 a 30 días (suponiendo que el comprador no requiera financiamiento).

En un escenario de transferencia de propiedad estándar, el vendedor está obligado a pagar un impuesto de transferencia de propiedad del 2% y un impuesto de ganancias de capital prepago del 3%, para un impuesto total combinado del 5%. En el caso de la venta de acciones de una corporación, hay impuestos de transferencia de acciones involucrados (también 5% del precio de venta), que el comprador deduce del precio de venta acordado y paga directamente al gobierno panameño dentro de los 30 días posteriores el cierre. Aunque el vendedor todavía recibe el 95% del precio de venta, el comprador puede recibir un beneficio fiscal considerable al comprar las acciones. Cada vez que una propiedad se transfiere directamente en Panamá, su valor imponible se actualiza para reflejar el precio de venta registrado. Cuando se adquiere una propiedad mediante la compra de acciones de la empresa propietaria de dicha propiedad, la propiedad en realidad no está cambiando de manos (ya que todavía pertenece a la misma empresa) y, por lo tanto, su valor imponible sigue siendo el mismo (sin actualizaciones del valor registrado en la autoridad fiscal). Esto le permite al comprador mantener la misma tasa de impuestos a la propiedad que pagaba el dueño anterior, lo que puede ser un beneficio significativo al comprar propiedades más antiguas que tienen valores registrados originales mucho más bajos.

En el caso de las fundaciones de interés privado, las propiedades se pueden transferir de manera similar a la venta de acciones corporativas, pero existen suficientes variables para justificar una explicación más detallada. Antes de profundizar en esto, es importante aclarar la definición de una fundación de interés privado: comparables a una entidad fiduciaria, las fundaciones son entidades legales que administran patrimonios y activos en nombre de terceros (que se conocen como “beneficiarios”) .

La principal diferencia es que los administradores de una fundación de interés privado son nombrados por el fundador, y el fundador puede ser tanto el administrador como el beneficiario de su propia fundación. Las fundaciones no emiten certificados de acciones, por lo que técnicamente no se “posee” una fundación. Además de bienes raíces, las fundaciones pueden poseer acciones, cuentas bancarias y de inversión y cualquier otro tipo de activo tangible o intangible.

Si bien transferir el control (administración) y beneficio de una fundación brinda beneficios similares a los que se obtienen al comprar acciones de una empresa panameña (proceso de transferencia fluido, mantenimiento de bajo valor imponible), existe un beneficio adicional: dado que no existen impuestos de transferencia Para ser considerado en absoluto en la venta de una fundación, esto representa un ahorro sustancial para el Vendedor (es decir, el 5% del precio de venta acordado).

En cualquier caso, el hecho de que el inmueble pertenezca a alguna de estas personas jurídicas no implica que siempre sea más conveniente traspasar la entidad que el inmueble en sí. Se recomienda una debida diligencia legal completa para asegurar que la fundación o empresa no haya incurrido en ningún pasivo (que se transferiría automáticamente al comprador), junto con un análisis del valor imponible actual de la propiedad para determinar si la compra de la persona jurídica conduce a ahorros fiscales considerables a largo plazo.

Nuestro consejo cuando se trata de inversiones inmobiliarias es contratar siempre representación legal desde el primer día, garantizándole una transacción sencilla y sin complicaciones.


Por: Emilio Cornejo Vernaza LL.M.

Socio fundador de PGS Attorneys y PGS Realty


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